Забудьте о фантазиях из таблоидов: уединенный атолл Марлона Брандо во Французской Полинезии или греческое убежище Джеки Онассис. Идея владения частным островом обычно вызывает мысли о побеге миллиардеров и крайней изоляции. Солнечный багамский особняк Джонни Деппа выглядит привлекательно, безусловно. Но для большинства из нас его ценник является непреодолимым препятствием.
Тем не менее, мечта сохраняется. Возможно, вам повезло по-крупному. Возможно, вы унаследовали состояние от дальнего родственника, который никогда с вами не связывался. Или, может быть, вам просто нужна история, которая останавливает разговоры на званых ужинах. Если у вас есть капитал, следующим практическим вопросом становится: с чего начать?
Рынок удивительно фрагментирован. Вы все еще можете найти небольшие, суровые острова на севере США или Канады менее чем за 500 000 долларов. На Карибах или в Южно-Тихоокеанском регионе? Забудьте об этом. Ожидайте, что даже за самый маленький и наименее пригодный для застройки скалистый островок придется выложить не менее 1 миллиона долларов. Эти более низкие цены часто имеют свои условия: плохая почва, отсутствие пресной воды или законы о зонировании, запрещающие строительство. С другой крайности, у нас есть такие объекты, как Большой Дарби-Айленд на Багамах. Это 554 акра земли, ветшающий замок площадью 7000 квадратных футов, выставленный на рынок за 40 миллионов долларов в 2021 году.
Вот поворотный момент. Самые доступные частные острова находятся не в тропиках. Они расположены на озерах и реках в более прохладных климатических зонах. Пальмы и коктейли с зонтиками — это приятная фантазия. Пресная вода и близость к городу — это реальные необходимость. Прежде чем отправлять шестизначную сумму, вам нужно определить, чего вы на самом деле хотите.
Определите свои желания и бюджет
Покупка частного острова — это не то же самое, что выбор кондоминиума. Это инфраструктурный проект, упакованный в покупку образа жизни. Вам нужно быть предельно честным в отношении своей конечной цели.
Вы ищете тропический курорт? Идеальное место для рыбалки? Устойчивую эко-раю? Или просто тихое место для сбора семьи без наблюдения со стороны соседей?
Эти цели диктуют всё. Остров для рыбалки требует причалов и хранилищ для лодок. Эко-рай нуждается в солнечных панелях и системах компостирования. Семейный дом требует безопасных зон для купания и надежного электроснабжения. Если вы хотите строить, вам нужна земля, которая действительно пригодна для застройки. Если вы просто хотите сидеть и наслаждаться, вы можете остановиться на меньшем, менее доступном участке.
Начните с вашего бюджета. Будьте реалистичны. Цена в объявлении — это только входной билет. Вам необходимо учесть:
- Расходы на геодезические изыскания и юридические услуги: Вам нужно точно знать, где проходят границы вашей собственности. Границы на островах могут быть сложными.
- Оценки воздействия на окружающую среду: Некоторые острова являются охраняемыми местами обитания. Строительство террасы может быть незаконным.
- Стоимость инфраструктуры: Подведение электроэнергии, воды и интернета к удаленному месту обитания дорого стоит.
- Техническое обслуживание: Деревья растут. Соленый воздух вызывает коррозию. Крыши протекают. Вам нужен план поддержания порядка.
Как только вы определите сумму, посмотрите на карту. Северная Канада и северо-восток США предлагают доступность. Карибы требуют значительной переплаты. Решите, где вы хотите жить, а затем работайте в обратном направлении, чтобы понять, что вы можете себе позволить. Не позволяйте мечте ослепить вас перед логистическими реалиями.
Местоположение имеет значение. Если у вас есть любимое место на карте — место, куда вы ездили и не хотели уезжать, — вы уже впереди планеты всей. Но если вы все еще ищете этот идеальный кусочек географии, сначала попробуйте «воду». Арендуйте остров на несколько недель. Или на месяц. Убедитесь, что реальность соответствует фантазиям, прежде чем подписывать какие-либо документы.
Как только вы выберете регион, начнется разговор о деньгах. Это самая сложная часть.
Реальная стоимость владения островом
Большинство сделок требуют взноса в размере 10% только для подписания соглашения о продаже. Если вы не пишете чеки собственной кровью, вам понадобится финансирование. Обычно это означает ипотеку на крупную сумму (jumbo mortgage) или частное кредитование. Стандартные банковские кредиты редко покрывают покупку таких уникальных объектов недвижимости.
Если вы планируете строительство, приготовьтесь. Строительство на острове обычно обходится в 1,5 раза дороже, чем аналогичный проект на материке. Почему? Логистика. Каждый молоток, гвоздь и мешок цемента нужно доставлять морем.
Если вы планируете построить дом или другие сооружения на острове, будьте готовы потратить как минимум в полтора раза больше, чем вы бы потратили на аналогичный проект на материке.
Покупка иностранцами добавляет еще один уровень сложности. Курсы валют колеблются. Они могут ударить по вашему бюджету на этапе покупки и снова, когда вы будете платить за строительные материалы через несколько месяцев. Учитывайте эту волатильность в своих расчетах.
Инфраструктура: тихий убийца мечтаний
Прекрасный вид ничего не стоит, если вы не можете пить воду. Прежде чем влюбиться в участок земли, проведите аудит его коммуникаций.
Есть ли электричество? На большинстве островов нет централизованного электроснабжения. Вам придется рассчитывать на солнечные панели, ветрогенераторы или генераторы. Их установка и обслуживание обходятся недешево.
А как насчет сточных вод? Канализационной системы там нет. Вам нужна система септиков или установка туалетов сжигательного типа. А питьевая вода? Есть ли скважина? Система сбора дождевой воды? Опреснительная установка? Это дорогие в установке объекты.
Транспорт — еще одна скрытая статья расходов. Как далеко до материка? Как вы будете доставлять продукты? Есть ли причал, который сможет принять вашу лодку круглый год, или только в спокойные сезоны? Штормы не заботятся о вашем графике отпуска. Если гавань не защищена, ваша лодка может пострадать. Или, что еще хуже, вы можете оказаться в изоляции.
Существующие дома против необработанной земли
Остров с существующим домом имеет явное преимущество. Предыдущий владелец, скорее всего, уже решил сложные вопросы — разрешения, подключение коммуникаций, разрешения на строительство причала. Да, вы наследуете их проблемы, но также наследуете и их решения.
Покупка необработанной земли дешевле на старте. Но это также значительно больше работы. Вы строите с нуля. Каждая труба, провод и дорога — ваша ответственность.
Подходит ли вам такой образ жизни? Или это просто дорогое хобби? Ответы кроются в деталях.
Что дальше?
У вас есть бюджет. У вас есть местоположение. У вас есть чек-лист по инфраструктуре. Но есть еще юридические и логистические препятствия, которые нужно преодолеть. Права собственности могут быть неясными. Зонирование сильно различается. Страхование — это кошмар.
Куда двигаться дальше? Следующие шаги включают в себя навигацию по бюрократическим препонам, которые не дают большинству покупателей когда-либо ступить ногой на их новый рай.
Навигация по непредсказуемому рынку частных островов
Вы выбрали регион. Вы решили, будете ли вы строить объект с нуля или восстанавливать существующую структуру. Теперь начинается самая запутанная часть: выбор конкретного участка и закрытие сделки.
Интернет — хорошая отправная точка. В объявлениях обычно указана контактная информация продавцов или их агентов. Однако ценообразование остается «черным ящиком».
Почему участок площадью 5 акров стоит 3,4 миллиона долларов, а соседний остров площадью 10 акров выставлен на продажу за 1,2 миллиона долларов? Размер не всегда коррелирует с ценой. На стоимость влияют глубина воды, доступность, потенциал застройки и изолированность, но эти факторы не всегда прозрачны.
Затем следует комиссия брокера. В стандартной недвижимости вы ожидаете, что комиссия в размере 6% будет оплачена продавцом. На рынке частных островов эта комиссия часто уже включена в цену. Вы можете не знать, включает ли запрашиваемая цена в 3,4 миллиона долларов комиссию брокера в размере 500 000 долларов или вы платите ее сверх этой суммы. Разница между чистой суммой, получаемой продавцом, и валовой суммой, выплачиваемой покупателем, редко бывает очевидной.
Если вы не знаете местный рынок, наймите агента покупателя. Человека, который знает все местные особенности. Если вы не можете этого сделать, поговорите с местными жителями. Спросите у соседей. Проверьте нишевые издания, которые специализируются именно на рынке частных островов. Вам нужен кто-то, кто понимает правовые особенности.
Правовые особенности и экологические риски
В некоторых странах иностранцам полностью запрещено владеть недвижимостью. В других предлагаются земельные аренды вместо права собственности (freehold). Если вы не разберетесь в этом вопросе правильно, вы не станете владельцем острова. Вы станете владельцем куска бумаги, который может ничего не стоить.
В некоторых юрисдикциях нет Регистра deeds (реестра прав собственности). Нет единой базы данных. Это затрудняет доказательство права собственности. Это также открывает путь для недобросовестных лиц, которые могут продать одну и ту же землю нескольким покупателям. Убедитесь, что ваш агент тщательно проверяет историю прав собственности.
Экологические нормы — еще одна минное поле. Новое строительство может повлиять на местную дикую природу и морские экосистемы. Вам нужно знать:
* Существуют ли ограничения на рыбалку или управление лодками?
* Какие разрешения требуются для строительства?
* Можно ли использовать тяжелую технику?
* Защищены ли вы от экологических нарушений со стороны соседей?
Проведите тщательное исследование. Или заплатите кому-то, чтобы он сделал это за вас. Игнорирование этих деталей может превратить вашу мечту в юридический кошмар.
Реальные затраты и владение
Кто на самом деле владеет этими местами? Джонни Депп владеет островом с солнечными панелями в Багамских Островах (внешние острова). Марлон Брандо жил в уединении на атолле во Французской Полинезии. Жаклин Кеннеди Онассис часто посещала остров Скорпиос в Греции, принадлежавший ее мужу Аристотелю.
Но вы покупаете не их образ жизни. Вы покупаете землю. И стоимость земли сильно варьируется.
Сколько стоит купить частный остров?
Это зависит от местоположения и степени застройки. Небольшой незастроенный участок может стоить от 500 000 долларов. Большой остров Дарби с его замком площадью 7000 квадратных футов и белыми песчаными пляжами в 2021 году был выставлен на продажу за 40 миллионов долларов.
В Карибском бассейне и Южной Пацифике цены на начальные уровни обычно начинаются от 1 миллиона долларов и выше. Если вы ищете самый дешевый вариант, смотрите на север. Небольшие острова в США или Канаде все еще можно найти менее чем за 500 000 долларов.
Можно ли купить частный остров?
Да. Но вам нужен денежный поток. Обычно вам потребуется внести депозит в размере 10%, чтобы заключить соглашение о продаже. Остальная часть требует финансирования по ипотеке jumbo или частных инвестиций. Традиционные жилищные кредиты редко покрывают покупку частных островов. Процесс андеррайтинга более строгий. Обеспечение сложнее ликвидировать.
Рынок непрозрачен. Цены произвольны. Правовые риски реальны. Но для некоторых изоляция стоит этих трудностей. Просто не assumите, что цена в объявлении является окончательной. И не assumите, что земля принадлежит вам, пока документы не будут подписаны, проверены и зарегистрированы.
